案情简介

去年 3 月，陈女士通过中介买了一套杭州拱墅区的二手房，总价 280 万。合同里约定得很清楚：卖家要在过户后 90 天内把户口全部迁出，逾期一天按总房价的万分之五支付违约金。

过户很顺利，陈女士也按时付了房款。但 90 天过去了，卖家的户口还没迁走。陈女士催了好几次，卖家总是说 "快了快了"，一拖就是半年。

陈女士买这套房是为了给孩子上学用，户口不迁走，孩子就没法落户，上学的事也耽误了。她实在没办法，找到我们，问能不能告卖家，让他赶紧迁户口，还要赔违约金。

办案过程

我们先看了合同，违约金条款约定得很明确：逾期一天按总房价万分之五算。280 万的万分之五，一天就是 1400 元，逾期半年的话，违约金就有 25 万多。

但这里有个实务中的难点：户口迁移属于行政管理范畴，法院不能直接判决强制迁户口。 也就是说，你可以告卖家要违约金，但没法让法院判他必须把户口迁走。

我们跟陈女士说明了这个情况，然后制定了策略：先起诉要违约金，用诉讼压力倒逼卖家迁户口。

起诉前，我们先给卖家发了一封律师函，把法律规定和违约金的计算方式写得明明白白，告诉他如果再不迁户口，我们就起诉，到时候违约金、诉讼费、律师费都要他承担。

卖家收到律师函后，主动联系了我们，说不是不想迁，是新买的房子还没交房，暂时没地方迁。他希望能协商，少赔点违约金。

我们了解到这个情况后，觉得有调解的空间。我们跟卖家说：迁户口的事我们理解你的难处，但合同签了就要守约定，你逾期这么久，确实给陈女士造成了损失，孩子上学都受影响了。违约金可以适当减免，但你得给一个明确的迁出时间，并且提供担保。

调解结果

经过协商，双方达成调解协议：

· 卖家承诺在收到调解书后 30 天内将户口全部迁出

· 卖家一次性支付陈女士违约金 6 万元

· 如果 30 天内仍未迁出，再额外支付违约金 10 万元

签完调解协议后第 25 天，卖家就把户口迁走了。陈女士顺利给孩子落了户，上学的事也赶上了。

律师说法

二手房买卖中，户口问题很容易被忽略，但实际上非常重要，尤其是买学区房的，户口不迁走直接影响孩子上学。

这里达夫律所给大家提几个醒：

第一，签合同的时候一定要约定户口迁出时间和违约金，而且违约金要约定得高一点，比如总房价的万分之三到万分之五每天，这样才有约束力。

第二，不要以为法院能判强制迁户口。目前司法实践中，法院一般不受理强制迁户口的诉讼请求，你只能要违约金。所以最好的办法是在付款时留一笔尾款，等户口迁走了再付，这样最有保障。

第三，如果卖家确实逾期不迁，别一直拖着，尽早发律师函或者起诉，用法律手段施压，大多数卖家收到法院传票后都会积极配合解决。